近兩年，物業(yè)管理的法制環(huán)境較以往有了顯著改善，但是在小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中，尤其是封閉式小區(qū)，不僅業(yè)主，一些職能部門、企事業(yè)單位、物業(yè)使用人還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)，以為物業(yè)公司收費就應(yīng)該承擔(dān)一切責(zé)任，動輒“找物業(yè)”，使物業(yè)公司的工作十分被動，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

　　一、 小區(qū)內(nèi)失竊、車輛劃傷、人身傷害等責(zé)任的劃分、損失賠償?shù)葐栴}：

　　在小區(qū)物業(yè)管理的安全防范中，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)什么責(zé)任，除了《合同法》、《民法通則》等法律的規(guī)定外，最直接的法規(guī)依據(jù)是2003年9月1日開始施行的《物業(yè)管理條例》。該《條例》第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”。物業(yè)管理公司是否應(yīng)對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財產(chǎn)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主甚至于某些職能部門片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產(chǎn)遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。物業(yè)管理公司在物業(yè)管理過程中，是否存在“疏于管理”的行為，這些行為與小區(qū)內(nèi)發(fā)生的危害業(yè)主人身和財產(chǎn)安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關(guān)系，應(yīng)由法院根據(jù)案件證據(jù)來認(rèn)定。

　　另外物業(yè)服務(wù)費用也不是包羅萬象的。依據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。”對于物業(yè)服務(wù)費用具體包含哪幾部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會與物業(yè)公司在簽訂（前期）物業(yè)管理委托合同時對費用構(gòu)成加以界定。若《物業(yè)管理合同》內(nèi)有明確規(guī)定物業(yè)管理部門加收保安費用的，就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，但這種責(zé)任必須限制在一定范圍內(nèi)，即應(yīng)看其有沒有過錯。如果物業(yè)部門在事發(fā)時存在脫崗等未履行應(yīng)盡義務(wù)的行為，這就應(yīng)按其過錯責(zé)任的大小，承擔(dān)賠償責(zé)任。如果業(yè)主人身、財產(chǎn)安全遭受侵害時，物業(yè)管理部門履行了應(yīng)盡的職責(zé)，即出現(xiàn)了“防不勝防”的情況，物業(yè)管理不承擔(dān)責(zé)任。

　　二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題：

　　1、 保修期內(nèi)：對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內(nèi)，存在質(zhì)量原因的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理；

　　2、保修期過后：應(yīng)按其分工規(guī)定各自承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護(hù)工作。根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》第八條規(guī)定：“供熱設(shè)施管理。實施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線，均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護(hù)、管理。”；《物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托，應(yīng)在其委托范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；未接受委托的，應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負(fù)責(zé)。

　　三、物業(yè)公司協(xié)調(diào)鄰里間關(guān)系問題：

　　業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司協(xié)調(diào)結(jié)果未能達(dá)到業(yè)戶滿意，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費相要挾，忘卻了物業(yè)公司作為服務(wù)行業(yè)有她的職責(zé)權(quán)限限定，超越其限定，物業(yè)公司也只有“望事興嘆”，業(yè)主的這種做法無形中使物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。

　　四、共用部位、共用設(shè)施維修、費用分?jǐn)倖栴}：

　　根據(jù)《青島市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定》，房屋的共用設(shè)施、共用部位的維修由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定第五條進(jìn)行分?jǐn)偅?ldquo;1、房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的維修，由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。2、共用墻體的維修（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及到的相鄰部位的維修），按照各業(yè)主房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。3、樓板結(jié)構(gòu)部位的維修，其毗連層上下房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。4、不上人屋頂?shù)木S修，由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。5、可上人屋頂?shù)木S修（包括屋面和周邊護(hù)欄等），如為各層多共有，由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)；如僅為部分層使用，使用層房屋的業(yè)主分擔(dān)50%，其余的50%由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。6、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間（包括出屋面）的維修，由各層業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)。7、共用廚房、廁所的維修，由各業(yè)主按戶分擔(dān)。8、房屋共用設(shè)施的維修，由各業(yè)主按照房屋所占建筑面積比例分擔(dān)”。其辦理程序依據(jù)規(guī)定第七條：“1、業(yè)主向業(yè)主委員會提出房屋維修申請，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)核實是否屬房屋維修范圍。2、經(jīng)核實屬房屋維修范圍的，由業(yè)主委員會提出分擔(dān)房屋維修費用的意見，擬定房屋維修計劃、預(yù)算明細(xì)以及房屋維修費用分擔(dān)的相關(guān)業(yè)主名單后，向全體業(yè)主公示。3、公示后5日內(nèi)，業(yè)主無異議或異議不成立的，由業(yè)主委員會按規(guī)定收取房屋維修費用。4、由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位或維修單位實施維修，或者組織業(yè)主實施房屋維修。5、實施房屋維修后，實際支出的房屋維修費用由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公布，多退少補(bǔ)”。第十一條“裝修、維修房屋的自用部位和自用設(shè)施或他人人為原因造成房屋共用部位和公用設(shè)施損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償”。

　　由此可知物業(yè)公司對其只能從專業(yè)化角度予以積極提示或敬告，費用未能落實導(dǎo)致某些共用設(shè)施不能正常使用的， 并不在物業(yè)公司正常的服務(wù)范圍內(nèi)。