物業(yè)管理服務(wù)方案

信陽順峰物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)管理服務(wù)方案為本公司全面實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理方案，對(duì)業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行周到、貼心的服務(wù)，高水準(zhǔn)規(guī)范公司物業(yè)管理行為，提升公司管理層次。

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

一、公司須在至少六個(gè)月前派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；

二、進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約及前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；

三、進(jìn)駐前一星期必須安排好物業(yè)管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；

四、物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

入伙、二次裝修階段

一、入伙管理

 1、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行順峰物業(yè)公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”，發(fā)放入伙通知書、業(yè)主手冊(cè)，明確入伙驗(yàn)收手續(xù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主臨時(shí)規(guī)約”，禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問；

2、建立業(yè)主檔案在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

二、二次裝修管理。二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《信陽市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理辦法》、《信陽市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》等執(zhí)行管理：

1、二次裝修方案審批由業(yè)主提出二次裝修申請(qǐng)，附交施工單位有效證件和資質(zhì)證書，以及二次裝修方案圖、土建施工圖、水電施工圖和文字說明。方案審批要點(diǎn)：內(nèi)裝飾方案：基本原則是保證原裝修、設(shè)計(jì)用途不被改變，保障使用安全，不影響相鄰住戶的使用。外二次裝修方案：規(guī)范整體形象，保持建筑物外墻立面的整體性與美觀。所有施工方案批準(zhǔn)后，業(yè)主如按實(shí)際情況需要更改，必須經(jīng)管理處確認(rèn)，出其更改通知才可施工。

2、二次裝修施工全過程監(jiān)控安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生；進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患。環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行；限定二次裝修使用電梯時(shí)限、電梯運(yùn)輸材料和方式，做好電梯轎廂的保護(hù)工作。外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù)。

日常物業(yè)管理服務(wù)

管理目標(biāo)：制度完善，保養(yǎng)規(guī)范，延長物業(yè)使用年限，從而使物業(yè)增值。管理規(guī)范：共用配套設(shè)施完好，無任意改變用途；制訂并嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備安全運(yùn)行、維修、記錄以及定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)等崗位責(zé)任制；專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范，無事故隱患；設(shè)備及機(jī)房無雜物、灰塵及鼠蟲害發(fā)生，整體環(huán)境符合設(shè)備正常運(yùn)行的要求；應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)房屋維修、改善等方案，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益對(duì)比，制定方案，提高房屋經(jīng)營效益。

  一、房屋管理與維修、養(yǎng)護(hù)：主出入口設(shè)樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯；定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；每年一次對(duì)樓道、圍墻進(jìn)行粉刷、欄桿油漆；設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng)。

  二、設(shè)備管理：

1、給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常。施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網(wǎng)、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單；停水提前一天通知住用戶。排水管理。每天巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象。

2、電氣設(shè)備管理。供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān)、避雷針等）：每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除；停電提前一天通知各用戶；弱電設(shè)備。每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。電梯設(shè)備。聘請(qǐng)專業(yè)電梯維修公司對(duì)電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；每個(gè)月對(duì)電梯所有機(jī)械、電器等傳動(dòng)、控制與安全設(shè)施進(jìn)行一次全面檢查，進(jìn)行一些必要的調(diào)整、維修和加注潤滑油；每年一次技術(shù)檢驗(yàn)，每3年對(duì)電梯進(jìn)行一次大修；定期對(duì)電梯轎廂、井道電梯機(jī)房進(jìn)行清潔，確保電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定電梯故障應(yīng)急處理方案，電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；對(duì)每天電梯運(yùn)行情況進(jìn)行記錄；電梯安全設(shè)施齊全、照明及附屬設(shè)施完好，無安全事故。

    三、安全管理

    1、總體安全環(huán)境管理

    在出入口處對(duì)來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；專業(yè)物業(yè)巡查員隊(duì)伍進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；物業(yè)巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)；危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患；建立我公司覆蓋全信陽市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等。

    2、對(duì)出租戶管理

    租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大，社會(huì)背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注；配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主、租戶的生活安全與人際和諧。

    3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

    四、消防管理

    建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。

    五、保潔管理

    管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

   日常保潔

四害消滅：在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/span>

    六、綠化管理

    制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

七、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對(duì)時(shí)，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù)，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的、專項(xiàng)性的、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

    日常服務(wù)：設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質(zhì)疑、問詢、投訴、求助、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求；建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改；每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；代定報(bào)刊，郵件報(bào)刊代收代發(fā)。

    特約服務(wù):提供有償特約維修服務(wù)。開設(shè)“學(xué)童托管學(xué)校”，解決本住戶中上班族、職業(yè)白領(lǐng)的子女上下課接送的不便；室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，小修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等

    八、社區(qū)文化活動(dòng)

    創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望。在一年里，特別是節(jié)日，如春節(jié)、中秋節(jié)等，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng)，使住用戶擁有一份歸屬感；各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭取政府有關(guān)部門支持，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)。

    展望未來，順峰物業(yè)應(yīng)以市場化規(guī)范運(yùn)作機(jī)制為基礎(chǔ)，以市場經(jīng)營與拓展為龍頭，關(guān)注業(yè)主需求，加速專業(yè)化進(jìn)程，建立市場倒推成本控制機(jī)制，完善品質(zhì)管理，加快市場拓展步伐，相信在全體員工的共同努力下，順峰物業(yè)的明天會(huì)更美好。